하우빌드 대출

하우이지론 Q&A

하우이지론 Q&A

  • 1Q

    하우이지론은 무엇인가요?

    A

    하우빌드에서 제공하는 ‘공개경쟁입찰’, ‘공사관리시스템’을 기반으로 DB저축은행에서 실행하는 건물신축자금대출입니다.

  • 2Q

    DB저축은행은 어떤 회사인가요?

    A

    DB저축은행은 1972년 설립되어 경영권 변경없이 유지되고 있는 유일한 자산 1조 이상 저축은행으로 경영의 안정성 및 자산건전성, 신뢰도 측면에서 업계 최고 수준의 저축은행입니다.

     

    - 소재지: 서울

    - 자산 1조1천억원 / 대출 잔액 약 8천억원 (2016년말 기준)

    - 동부그룹의 새이름 "DB그룹 금융계열사"

    : DB저축은행. DB손해보험, DB생명, DB금융투자, DB자산운용, DB캐피탈

  • 3Q

    DB저축은행과 하우빌드는 어떤 관계인가요?

    A

    양사는 건축주에게 보다 나은 자금조달 방법을 제공하고자 상호 협력하는 관계입니다. 당사는 하우시스템을 활용하여 보다 나은 조건으로 대출을 실행할 수 있으며, 하우빌드는 자금조달에 어려움을 겪는 건축주에게 자금조달 방법을 제안할 수 있게 되었습니다.

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  • 4Q

    대출은 누가 받을 수 있나요?

    A

    본 대출은 하우시스템을 통해 공개경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하고, ‘공사관리시스템공사대금안전관리시스템에 따라 건물을 신축하고자 하는 개인사업자 및 법인 건축주 중 신용등급 8등급 이내인 자를 대상으로 합니다. (법인의 경우 법인 대표 신용등급 기준)

  • 5Q

    대출은 얼마까지 가능한가요?

    A

    대출은 총사업비의 최대 80%까지 가능하나, 총 사업비 중 토지비의 비중에 따라 비율은 차등 적용됩니다. 

    [총사업비: 토지평가액 + 도급공사비 + 지정공사비 + 지급자재비 + 설계비 + 감리비 + 

    인입비 + 제세금 + 금융비용

    ※ 대출가능금액은 ‘하우빌드’ 홈페이지 ‘대출계산기’를 통해 확인 가능하나, 대출 가능여부, 대출한도 등은 개별 심사 과정에서 변경 될 수 있습니다.

  • 6Q

    하우이지론 금리는 어떻게 되나요?

    A

    대출금리는 당사 정기예금금리와 총사업비 대비 대출금 비율, 대출형태에 따라 차등 적용됩니다.

    □적용금리: 예금금리 + 가산금리

    대출비율         

    가산금리 (일시대출)        

    가산금리 (한도대출)        

    50% 이하

    예금금리+2.8%

    예금금리+4.3%

    65% 이하

    예금금리+3.3%

    예금금리+4.8%

    65% 초과

    예금금리+3.3%

    예금금리+5.0%

      - 예금금리: 12개월 정기예금 고시 금리 (현재 2.2% / 2019.10.07 기준)

       - 대출비율: 대출한도 / 총사업비

  • 7Q

    하우시스템을 통해 시공자를 선정하지 않은 경우 본 대출을 받을 수 없나요?

    A

    , 공사 및 자금관리에 어려움이 있어 본 대출은 받을 수 없으며, 일반적인 건축자금대출이 가능할지 검토가 필요합니다.

  • 8Q

    일반자금대출과 종합통장대출은 어떤 차이가 있는 건가요?

    A

    [일반자금대출]은 사업부지를 담보로 대출을 사용 중인 경우 하우이지론 실행 당일에 기존 담보대출을 상환하기 위해 대출금 전액을 일시에 인출하는 대출을 말하며,

    [종합통장대출]은 공사비를 비롯하여 본건 사업과 관련해 자금 집행이 필요한 때에 수시로 인출하는 대출을 말하며, 인출된 금액에 대해서만 이자가 발생합니다.

  • 9Q

    금리는 고정금리인가요? 아니면 DB저축은행 예금금리에 따라 변동되나요?

    A

    금리는 대출 심사 시점 예금금리에 따라 확정되며, 확정된 금리는 대출 만기까지 변동 없이 적용되며,

    신축 건물이 준공되어 추가로 담보 제공된 경우 종합통장대출금리가 1.5%p 인하됩니다. (일반자금대출과 동일 금리 적용)

  • 10Q

    대출이자 외 대출 수수료 등 별도로 지급하는 비용이 있나요?

    A

    금리 외 당사가 수취하는 별도의 비용은 없으며, 대출을 위한 부대비용으로 대출약정에 따른 인지세 담보신탁을 위한 신탁보수 등기비용이 발생합니다.

    예시) 일반자금대출 5억원, 종합통장대출 7억원 대출 시 예상 부대비용

    - 인지세 15만원, 신탁보수 2백만원, 등기비용 98만원(세금포함)

  • 11Q

    토지를 담보도 제공하는데 상대적으로 대출금리가 너무 높은 것 아닌가요?

    A

    우선 시중은행에 비해 저축은행의 경우 조달금리가 높기 때문에 상대적으로 대출금리가 높은 편이며, 본 대출 실행 시 비록 당사가 토지를 담보로 취득하나, 대출 취급과 동시에 공사가 개시되어 담보에 훼손이 발생하기 때문에 일반적인 토지(나대지) 담보대출에 비해 금리가 높습니다. (지상에 공사 중단 된 건물이 존재하는 토지와 나대지인 토지의 가치를 비교해 보시면 이해가 빠르실 것입니다.)

  • 12Q

    대출기간은 어떻게 되나요?

    A

    건물 준공 후 담보대출 준비, 임대 기간 등을 고려하여, 대출기간은 공사기간+6개월을 원칙으로 하고 있습니다.

  • 13Q

    대출 만기 전 상환 시 중도상환수수료는 어떻게 되나요?

    A

    건물 준공(사용승인) 후 상환 시 중도상환수수료는 없으며, 사용승인 전 상환 시에는 대출 잔여기간에 따라 최대 2.0%의 수수료가 부과됩니다.

  • 14Q

    신축 건물이 완료되면 건물을 담보로 제공해야 하나요?

    A

    , 신축 건물 사용승인 완료일로부터 4주 이내에 신축 건물을 추가로 담보 제공하시거나 대출금을 상환하셔야 합니다.

    추가 담보(건물) 제공 시 신탁보수 및 등기비용이 발생하므로, 당사 대출을 계속 이용하고자 하시는 경우에는 건물 소유권 보존등기와 신탁등기를 동시에 진행하시면 비용을 절감하실 수 있으며,

    사용승인 후 타 기관 담보대출을 통해 본 대출을 상환할 계획이면 준공 즈음에 미리 해당 금융기관을 방문하셔서 대출 상담을 받으시고, 사용승인 완료 후 건물 보존등기와 대출을 위한 근저당권설정 등기 등을 동시에 진행하시면 비용을 최소화할 수 있을 것으로 판단됩니다.

  • 15Q

    신탁이라는 용어가 다소 생소한데 부동산담보신탁은 무엇인가요?

    A

    신탁의 사전적 의미는 수익자의 이익 따위의 목적을 위하여 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기는 것을 말하며, 본건 부동산담보신탁의 경우 위탁자(건축주)는 부동산(사업부지)을 신탁회사에 위탁하고 신탁회사는 우선수익자(당사)를 위해 부동산의 담보가치가 보전·유지되도록 관리하는 신탁 형태를 말합니다.

     

     

    구조도.jpg
    <구조도>

     

  • 16Q

    통상 대출 시 ‘근저당권’을 설정하는데 ‘부동산담보신탁’을 하는 이유가 뭔가요?

    A

    신탁의 경우 신탁기간 동안 부동산의 소유자가 신탁회사로 이전됨에 따라 신탁재산(사업지)에 대한 압류, 경매 등 각종 권리 설정이 배제됩니다.

    당사는 제3자의 경매 신청 등으로 공사 기간 중 사업지가 강제 처분됨에 따라 당사 및 건축주에게 상당한 피해가 예상되는 상황을 원천적으로 차단하고자 신탁 방식을 택하고 있습니다.

  • 17Q

    ‘부동산담보신탁’으로 소유권이 변경되면 임대에 어려움이 있지 않나요?

    A

    건물 신축 후 본 대출을 계속 사용하실 경우 신탁 상태에서 임대를 해야 하며, 등기 상 소유자인 신탁회사가 위탁자(건축주)와 함께 날인을 하게 됩니다.

    임대에 관한 모든 결정은 건축주가 하며, 신탁회사는 본 업무를 일상적으로 처리하고 있기 때문에 실무적인 번거로움은 크지 않습니다.

    다만, 임차인이 신탁제도를 생소하게 받아들일 수 있겠으나, 임차인 입장에서도 근저당권이 설정된 부동산을 대항력 없는 상태로 임차하는 것보다 저당권이 설정되어 있지 않은 부동산을 임차하는 것이 유리한 측면이 있기 때문에, 단일 부동산을 다수의 임차인에게 임대하는 다세대 등의 경우 신탁이 유리할 수 있습니다.

    이와 같이 임차인의 권리가 당사의 권리보다 앞서기 때문에 임대보증금은 당사에 개설된 건축주 명의의 계좌로 송금하셔야 하며, 임대보증금은 전액 대출원금 상환에 사용됩니다.

  • 18Q

    대출은 언제, 어떻게 신청하며, 어떤 절차를 거쳐 확정되나요?

    A

    본 대출은 하우빌드홈페이지를 통해 대출 신청 가능하며, 설계 완료 후 시공자 찾기(공개경쟁입찰) 단계에서 대출을 신청할 수 있습니다.

    대출 접수 시 당사는 건축주에게 심사에 필요한 자료를 요청하고, 사업지에 대한 감정평가, 현장 조사 등을 실시한 후, 시공자 선정이 완료될 경우 내부 심사를 거쳐 대출을 확정합니다.

    [대략적인 공사비가 산출된 경우 하우빌드 홈페이지 내 대출계산기를 통해 탁상감정을 신청하여 대출 가능금액을 미리 확인하시기 바랍니다.]

  • 19Q

    대출이 확정된 경우 자금은 어떤 절차를 통해 집행되나요?

    A

    대출 확정 후 당사’, ‘건축주간 대출약정을 체결하고, 건축주께서 별도로 준비하셔야할 자금을 당사에 입금하시면 대출을 실행합니다.

    사업부지를 담보로 한 기 대출금이 있는 경우 일반자금대출을 실행하여 기존 대출을 상환하게 되며, 공사비 등 사업비 용도로 사용될 종합통장대출은 필요 시 인출할 수 있도록 한도를 발생시킵니다.

    이후 본 사업 관련 자금 집행은 하우시스템을 통해 요청/집행 되며, 공사비는 공사대금안전관리계약에 따라 우리은행에 개설된 공사비 계좌로 송금되고, 그 외 자금은 최종 지급처로 직접 송금됩니다.

    사업비 집행 시 고객께서 송금하신 자금을 최우선으로 사용하고, 자금 부족 시 대출금을 인출하게 됩니다.

  • 20Q

    종합통장대출의 경우 지출이 필요할 때 수시로 인출하게 되는데, 계산기의 이자비용은 어떻게 계산된 건가요?

    A

    예상 인출 스케줄을 가정하여 계산된 이자비용이며, 한도가 부족하여 이자를 처리하지 못하는 상황이 발생하면 안 되기에 자금 인출 스케줄을 보수적으로 잡았습니다.

    전체 건축공사비(도급공사비, 지정공사비, 지급자재비)가 총 공사기간의 전반부 80%에 전액 투입된다고 가정하고 계산된 이자비용입니다. (실제 공사비는 후반부에 많이 지출됩니다. 따라서 이자비용은 예산보다 줄어들 수 있습니다.)

  • 21Q

    추가적으로 궁금한 사항은 어디로 문의하면 되나요?

    A

    대출 관련 문의는

    DB저축은행 융자3팀 김주호 과장에게 연락하시면 상담 받으실 수 있습니다.

    연락처: 02-3705-1626

  • 22Q

    종합적으로 하우이지론의 장점은 무엇인가요?

    A

    1) 준공 후 부동산 가치를 기반으로 대출금을 산정하므로 상대적으로 대출한도가 큽니다. (하우시스템을 통한 공사 및 자금관리로 준공에 문제가 없다고 보기 때문입니다.)

    2) 일반 건축자금대출에 비해 부대비용 및 이자가 저렴합니다.

    3) 준공에 필요한 자금을 100% 확보하고 시작하므로, 자체 자금 조달 계획의 차질에 따른 손실을 원천적으로 막을 수 있습니다. (심리적인 안정감)

    4) 사업비 대출의 경우 일시에 인출되는 것이 아니라, 필요한 금액만 수시로 인출되므로 자금 사정에 따라 금융비용을 절감할 수 있습니다. (공사기간 중 여유자금이 생길 경우 실 사용 대출을 최소화 할 수 있습니다.)

    5) 공사 종료 후 약 6개월 후 대출만기가 도래하고, 준공 후 상환 시 중도상환수수료가 없으므로, 여유를 가지고 임대 및 타 금융기관 대출 등을 알아볼 수 있습니다.